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Rechte und Pflichten für Wohnungseigentümer – das Wohnungseigentumsgesetz

  • Was sind die Voraussetzungen für Wohnungseigentum?
  • Wie wird Wohnungseigentum begründet?
  • Wie wird Wohnungseigentum erworben?
  • Wie erlischt Wohnungseigentum?
  • Welche Rechte und Pflichten haben die am Wohnungseigentum Beteiligten (Wohnungseigentümer, Wohnungseigentumsbewerber, Wohnungseigentumsorganisator, der Verwalter, die Verwaltung der Liegenschaft, die Eigentümergemeinschaft)?
  • Wie werden Wohnungseigentümer ausgeschlossen?
  • Wie wird das vorläufige Wohnungseigentum des Alleineigentümers der Liegenschaft geregelt?
  • Wie läuft das wohnungseigentumsrechtliche Außerstreitverfahren?

Nutzfläche, Nutzwert, Mindestanteil

Die Nutzfläche ist die Bodenfläche abzüglich der Wandstärken. Treppen, Terrassen, Zubehörobjekte zählen nicht zur Nutzfläche. Wenn Keller- und Dachbodenräume in ihrer Ausstattung für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, zählen sie zur Nutzfläche, sonst nicht.

Der Nutzwert drückt die Quadratmeter laut genehmigtem Bauplan gerundet auf ganze Zahlen aus. Der Nutzwert bezeichnet den Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zum Wert der übrigen Objekte der Liegenschaft. Neben der Nutzfläche kann es durch werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften zu Zuschlägen oder Abstrichen kommen. Aus dem Verhältnis vom Nutzwert zur Summe aller Nutzwerte ergibt sich ein erforderlicher Miteigentumsmindestanteil, der zum Wohnungseigentumserwerb notwendig ist.

Begründung und Erwerb von Wohnungseigentum

Wohnungseigentumsobjekte sind Wohnungen und andere Räumlichkeiten, an denen Eigentum begründet wurde und die im Gegensatz zu Räumen mit wirtschaftlicher Bedeutung dem Wohnbedürfnis genügen.

Das Wohnungseigentum kann durch die schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer durch den Wohnungseigentumsvertrag oder im besonderen Falle auch durch eine gerichtliche Entscheidung begründet werden. An allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden.

Wenn bereits ein Mietverhältnis besteht, geht die Rechtsstellung des Vermieters auf den neuen Wohnungseigentümer über. Für ausständige Geldansprüche des Mieters gegenüber dem früheren Eigentümer haftet die Eigentümergesellschaft.

Ab dem Mindestanteil kann Wohnungseigentum erworben werden. Dies kann auch durch zwei natürliche Personen als Eigentümerpartnerschaft geschehen. Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug kann in den ersten drei Jahren nach Begründung des Wohnungseigentums nur von Eigentümern einer Wohnung oder eines selbstständigen Geschäftsraumes der Liegenschaft erworben werden. Nach dieser Frist können auch andere Personen einen Abstellplatz erwerben.

Eigentümer können auch mehrere Abstellplätze erwerben. Voraussetzung: Die Zahl der Abstellplätze ist größer als die Zahl der Wohnungen und Geschäftsräume. Verzichtet ein Wohnungseigentümer schriftlich auf seinen Abstellplatz, wird dies berücksichtigt.

Das Wohnungseigentum wird im Grundbuch eingetragen. Für den Antrag auf Einverleibung sind die schriftliche Vereinbarung der Miteigentümer sowie eine Bescheinigung der Baubehörde oder ein Gutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder ein entsprechendes Gutachten eines Sachverständigen beizulegen sowie ein Gutachten oder eine rechtskräftige Entscheidung über den Nutzwert.

Eigentümerpartnerschaft

Zwei natürliche Personen, die gemeinsam Wohnungseigentümer eines Wohneigentumsobjekts sind, bilden als Rechtsgemeinschaft die Eigentümerpartnerschaft. Nur in diesem Fall, dass der Mindestanteil zu gleichen Teilen geteilt wird, ist eine Teilbarkeit des Mindestanteils möglich.

Durch das gemeinsame Wohnungseigentum sind beide Partner in allen Belangen nur gemeinsam zu behandeln, dies betrifft Beschränkungen, Belastungen und Zwangsvollstreckungen, Nutzung und Haftung. Jeder Partner darf seinen Anteil am Mindestanteil nur mit Zustimmung des anderen Partners veräußern.

Beim Tod eines der Partner geht der Anteil auf den anderen Partner über, außer dieser verzichtet oder trifft eine andere Vereinbarung, z. B. zugunsten von anderen Familienangehörigen. Dabei hat der übernehmende Partner die Hälfte des Verkehrswerts des Mindestanteils (Übernahmspreis) an die Verlassenschaft zu zahlen, außer er ist Pflichtteilsberechtigter und lebt in der Wohnung.

Schutz des Wohnungseigentumsbewerbers

Sobald Sie von einem Wohnungseigentumsorganisator schriftlich eine Liegenschaft zugesichert bekommen, gelten Sie als Wohnungseigentumsbewerber. Miteigentumsbewerber haben eine schriftliche Zusage vom (früheren) Alleineigentümer.

Zahlungen werden erst mit dem Einräumen des Wohnungseigentums fällig. Entgegen diesem Verbot geforderte Zahlungen können Sie als Wohnungseigentumsbewerbers zurückfordern. Sobald die vereinbarten Kosten beglichen sind, hat der Wohnungseigentümer das Recht auf Nutzung sowie auf Vorlage sämtlicher relevanter Gutachten.

Vorläufiges Wohnungseigentum des Alleineigentümers

Ein Alleineigentümer einer Liegenschaft kann vorläufiges Wohnungseigentum aufgrund einer schriftlichen Errichtungserklärung begründen und wird im Grundbuch begründet, sofern alle Objekte in der Widmung als Wohnungsobjekte vorgesehen sind.

Nutzung der Wohnungseigentumsobjekte und der allgemeinen Teile der Liegenschaft

Dem Wohnungseigentümer kommt die Nutzung zu. Bauliche Änderungen dürfen durchgeführt werden, solange das Haus dabei nicht beschädigt wird. Zubehör-Wohnungseigentum ist das Recht, neben der Wohnung auch Teile der Liegenschaft wie Kellerraum, Dachbodenraum, Hausgarten oder Lagerplatz ausschließlich zu nutzen, wenn diese deutlich abgegrenzt sind und man dafür kein fremdes Wohnungseigentum betreten muss. Allgemeine Teile der Liegenschaft werden gemeinsam genutzt.

Eigentümergemeinschaft, Verwaltung, Vorzugspfandrecht

Als Wohnungseigentümer sind Sie Miteigentümer der Liegenschaft. Alle Wohnungseigentümer gemeinsam bilden die Eigentümergemeinschaft als Rechtsperson für die Verwaltung der Liegenschaft. Die Eigentümergemeinschaft kann klagen und geklagt werden. Die Wohnungseigentümer können gegenüber der Eigentümergemeinschaft Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche abtreten. Wenn ein Verwalter bestellt ist, wird die Eigentümergemeinschaft durch diesen vertreten, in Fragen des rechtlichen Verhältnisses gegenüber dem Verwalter mit einer Mehrheit der Miteigentümer nach Miteigentumsanteilen bzw. durch einen Eigentümervertreter bei Interessenskollisionen. Wenn kein Verwalter bestellt ist, wird die Eigentümergemeinschaft durch die Mehrheit vertreten oder durch einen vorläufig bestellten Verwalter. In der Regel findet alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung statt. Der Termin dafür ist 2 Wochen im Vorhinein schriftlich bekannt zu geben.

An jedem Miteigentumsanteil besteht laut Exekutionsordnung ein gesetzliches Vorzugspfandrecht zugunsten der Eigentümergemeinschaft gegen den Anteilseigentümer sowie zugunsten der Rückgriffsforderungen eines anderen Wohnungseigentümers. Die Forderung muss samt Pfandrecht innerhalb von sechs Monaten geltend gemacht werden, zusätzlich muss ein diesbezüglicher Eintrag im Grundbuch beantragt werden.

Beendigung von Wohnungs- und Miteigentum

Wenn der Wohnungseigentümer auf sein Wohnungseigentum verzichtet, kann in weiterer Folge das Eigentum an der Liegenschaft aufgehoben werden. Wenn ein Wohnungseigentümer seinen Pflichten nicht nachkommt, kann er auch von der Eigentümergemeinschaft auf Ausschließung geklagt werden.

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